Construire un immeuble d'habitation : voici les coûts à prévoir

Quand on pense à l’avenir, on construit souvent un immeuble d’habitation, y compris comme investissement. Cet article explique en détail les coûts à prévoir pour la construction et les limites de coûts pour la rentabilité.

Un immeuble d’habitation comme investissement ?

En un coup d'oeil

Bien sûr. S’il y a plusieurs appartements à louer, cela peut générer un rendement intéressant à long terme, selon l’endroit et la taille de l’immeuble. Construction immeuble geneve. Cela permet de générer des revenus à long terme, qui peuvent être relativement sûrs et durables selon l’emplacement et l’environnement.

Par rapport à d’autres formes d’investissement, la construction de maisons est souvent négligée aujourd’hui, mais en réalité, la construction d’immeubles locatifs n’est pas si mal. Construction immeuble. Surtout lorsque les taux d’intérêt sont bas et qu’il n’y a pas beaucoup d’investissements rentables et sûrs sur le marché. Mais il faut bien sûr aussi calculer précisément et planifier soigneusement la construction d’un immeuble locatif. Les coûts et les revenus doivent absolument s’équilibrer.

Combien coûte un immeuble en général ?

2000 € par mètre carré pour un immeuble n’est pas rare

Bien sûr, on ne peut pas généraliser, cela dépend de nombreux facteurs, et bien sûr aussi de la taille de la maison et du type de construction.

En général, on estime que le coût d’une maison se situe entre 1 200 et 2 000 euros par m² . Construction immeuble 3 appartements. Le prix dépend aussi toujours un peu de l’endroit exact où l’on construit.

Dans la plupart des cas, il faut toutefois partir d’un prix minimum de 1 500 euros par m², en dessous de ce prix, il n’est possible de construire que dans de rares cas.

Dans certains cas, le prix peut largement dépasser les 2 000 euros par m² – mais il vaut mieux éviter cela si l’on veut obtenir un bon rendement par la suite.

Bien sûr, ce ne sont que des valeurs indicatives – mais elles permettent au moins de se faire une idée de l’ordre de grandeur. En outre, il faut toujours tenir compte des coûts ultérieurs lors de la construction.

On peut aussi calculer l’ordre de grandeur en se basant sur le cubage. En général, on compte environ 400 euros par mètre cube de volume bâti. Le cubage est une valeur approximative utilisée dans le secteur de la construction.

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Un petit exemple de coût dans la pratique

Nous faisons planifier et construire un immeuble d’habitation avec un toit plat, d’une surface habitable d’environ 300 m² : Construction immeuble année 60. Il s’agit d’une maison moderne, économe en énergie et à faible consommation d’énergie.

Ces coûts ne sont bien sûr que des exemples pour un bâtiment donné, dans une configuration donnée. Construction immeuble année 70. Les coûts peuvent bien sûr être complètement différents pour d’autres maisons, en fonction de la méthode de construction et de la taille.

Notre exemple de maison montre toutefois déjà les ordres de grandeur dans lesquels nous nous situons. Il faut encore ajouter à cela les frais annexes de construction et le coût du terrain (s’il n’est pas fourni). La surface réellement louable est alors toutefois plus faible – en règle générale, il faut déduire 20 % de la surface totale

De quoi dépendent les coûts de construction d’un immeuble d’habitation ?

De nombreux facteurs entrent en jeu :

le lieu de construction et les conditions sur place
le mode de construction de la maison
la forme du toit
l’équipement
l’aménagement des espaces extérieurs
le montant des frais annexes pour le projet de construction

Chacun de ces facteurs peut, dans la pratique, entraîner des différences de coûts considérables. C’est pourquoi il est généralement impossible de fournir des estimations raisonnablement fiables pour un projet de construction sans une planification précise.

Ces coûts sont-ils vraiment rentables ?

Plus le niveau des loyers est élevé, plus la construction est lucrative

Cela dépend bien sûr toujours du rapport entre les coûts de construction et les coûts de location : (Construction immeuble de rapport). En fonction du niveau des loyers sur place, la durée d’amortissement d’une part et le rendement ultérieur d’autre part seront plus ou moins élevés.

Voyons cela à l’aide de notre exemple. Notre bâtiment a une superficie de 300 m² – la surface purement louable est dans ce cas d’environ 240 m². Cela correspond à environ trois appartements familiaux de 80 m².

En France, le loyer moyen en 2018 varie entre 6,80 euros et 9,10 euros par m² en moyenne : Construction immeuble en bois. Bien que la tendance soit généralement à la hausse, les prix restent généralement stables dans les régions rurales.

La situation est différente lorsqu’il s’agit d’un emplacement de premier choix. Les petites villes universitaires et leurs environs sont particulièrement en vogue. Dans ces endroits, des prix de 12 euros le m² peuvent être courants : Construction immeuble haussmannien. Munich est en tête de liste avec des loyers pouvant atteindre 17,80 euros le m². Dans les bons quartiers, les experts s’attendent à ce que les loyers augmentent de 10 % au cours des prochaines années. Il ne s’agit toutefois que d’un instantané et les choses peuvent bien sûr changer.

Si l’on se base simplement sur la moyenne nationale de 7,50 euros par m², les revenus annuels de la location s’élèveraient à environ 21 000 euros si les trois appartements étaient loués en permanence. Si seuls deux appartements sont loués, les revenus annuels devraient s’élever à 14 400 euros. Bien sûr, ce chiffre augmente si les emplacements sont plus intéressants.

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Dans de nombreux cas, les revenus locatifs ne suffiront donc guère à financer entièrement la construction, tous frais compris, y compris un terrain approprié. Une bonne planification et une planification prudente sont dans tous les cas nécessaires.

Est-il moins cher de construire ensemble un immeuble d’habitation et de partager les coûts de construction ?

Si vous souhaitez faire des économies, vous pouvez partager les coûts de construction avec d’autres personnes.

Cela peut être intéressant dans certains cas, si vous le souhaitez.

Mais si l’on divise par trois les coûts totaux de notre exemple, les coûts pour chaque famille restent dans un ordre de grandeur qui permet d’acheter un nombre considérable de maisons individuelles. Même les maisons préfabriquées avec terrain peuvent déjà être construites dans cet ordre de grandeur.

Les immeubles collectifs ne présentent donc pas automatiquement un avantage significatif en termes de coûts par rapport aux autres formes d’habitation.

Revenons aux coûts de construction : que faut-il prendre en compte en termes de coûts dans le choix du type et de la forme de construction de la maison ?

Eh bien, il faut toujours garder à l’esprit les coûts de construction et les coûts ultérieurs. Cela vaut également pour l’enveloppe du bâtiment.

Une maçonnerie à double paroi avec une façade en briques de clinker est certes nettement plus chère à construire, mais elle offre des avantages thermiques et surtout des coûts ultérieurs nettement inférieurs au fil des ans.

À l’inverse, c’est le cas par exemple des toits plats. Un toit plat entraîne généralement des coûts de suivi très élevés, alors que les coûts de suivi d’un toit en appentis, par exemple, sont nettement inférieurs. De plus, un toit en appentis est également beaucoup moins cher à construire qu’un toit à pignon ou un toit en croupe classique.

Ceux qui se concentrent principalement sur les coûts doivent donc toujours trouver un équilibre entre des coûts de construction peu élevés et des coûts de fonctionnement aussi bas que possible.

Dans ce contexte, il faut également envisager des mesures d’efficacité énergétique pour le bâtiment. Ceux qui planifient dès le départ avec une faible consommation d’énergie peuvent réaliser des économies considérables grâce à des coûts d’exploitation réduits.

Cependant, la technologie d’économie d’énergie utilisée ne doit pas être trop complexe sur le plan technique : Construction immeuble locatif. Dans le cas des maisons passives, par exemple, de nombreuses études montrent déjà que les coûts ultérieurs sont si élevés en raison de l’équipement de haute technologie que les maisons passives ne sont presque plus rentables financièrement. Il s’agit donc toujours de trouver un juste milieu en matière d’efficacité énergétique.

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Qu’entend-on généralement par frais annexes de construction et à combien s’élèvent-ils ?

Les frais annexes de construction comprennent les coûts suivants :

Frais de planification (architectes, ingénieurs, ingénieurs en structure)
Frais administratifs (permis de construire, réceptions des travaux, etc.)
Tous les frais liés au financement de la construction
Frais de registre foncier et de notaire
tous les frais de dossier et intérêts intercalaires pendant la durée des travaux
primes d’assurance construction

Le montant des frais annexes de construction dépend toujours du cas particulier et des dépenses engagées pour la construction. En général, les frais annexes de construction représentent 10 à 20 % du coût total de la construction .

Combien coûte l’architecte dans le cadre de tels projets de construction ?

L’architecte est payé à hauteur de 8 % du coût total de la construction.

C’est toujours un peu difficile à dire, car il s’agit toujours de la dépense réelle.

Cependant, la base de calcul est toujours la même et contraignante pour les architectes, c’est le HOAI, le barème des honoraires pour les architectes et les ingénieurs.

En règle générale, on peut estimer les honoraires de l’architecte à environ 8 % du coût total du bâtiment. Mais, comme je l’ai dit, ce n’est qu’une estimation approximative.

Est-il préférable de faire appel à un architecte et de planifier soi-même, ou d’acheter une maison d’un promoteur immobilier ?

On ne peut pas généraliser. Dans la grande majorité des cas, les promoteurs immobiliers vendent aux investisseurs des biens déjà planifiés. Ils n’ont souvent qu’une marge de manœuvre très limitée en matière de conception et de planification.

Il n’est pas dit non plus que l’on puisse généralement mieux planifier soi-même et surtout à moindre coût que le prix proposé par le promoteur immobilier. Dans de nombreux cas, cela ne fonctionne pas et la construction personnelle est alors souvent nettement plus chère qu’un objet comparable d’un promoteur immobilier – ou du moins tout aussi chère.

La raison en est que les promoteurs immobiliers bénéficient de conditions très différentes pour les travaux de construction et qu’en tant que maître d’ouvrage privé, même pour la construction d’un immeuble d’habitation, aucun corps de métier ne figure en tête de liste des priorités.

Souvent, les conditions particulièrement avantageuses offertes aux promoteurs immobiliers ayant un volume de commandes important sont compensées par des marges plus élevées pour les maîtres d’ouvrage privés, même si ces derniers font appel à plusieurs corps de métier : (Construction immeuble prix). Dans ce cas, les coûts sont naturellement plus élevés et les prestations comparables sont nettement plus chères que pour un promoteur immobilier.

Ceux qui peuvent fournir beaucoup de travail personnel, éventuellement avec l’aide de connaissances, et ainsi réduire considérablement le coût total de la construction, ont un avantage. Dans ce cas, construire soi-même avec l’aide d’un architecte peut être financièrement intéressant.