Permis de construire a posteriori frais

xxxtitle : Obtenir un permis de construire a posteriori

Lorsqu’on achète une maison ancienne, on peut rapidement se retrouver dans la situation où certaines extensions ou bâtiments supplémentaires n’ont jamais été autorisés : (Batiment frais de déplacement). Dans ce cas, il est possible de demander un permis a posteriori. Pour savoir quels sont les frais liés à cette démarche, consultez notre article.

Combien coûte un permis de construire a posteriori ?

En un coup d'oeil

En principe, le permis de construire ne coûte pas plus cher s’il est demandé après coup (sans faute).

Le coût d’un permis a posteriori se situe au même niveau que le coût d’un nouveau permis, c’est-à-dire entre 0,2 % et 0,7 % du coût de construction . Les frais d’obtention des documents nécessaires s’y ajoutent.

Amendes

Si vous construisez vous-même une partie de bâtiment sans autorisation, vous risquez une amende. S’il s’agit d’une petite construction au noir, l’amende varie entre 100 et 25 000 euros. S’il s’agit d’une partie de bâtiment plus importante ou d’un bâtiment plus grand, l’amende peut aller jusqu’à 50 000 euros.

La condition préalable à l’octroi d’un permis ultérieur est toutefois que la partie du bâtiment non autorisée jusqu’à présent soit conforme à la législation actuelle en matière de construction. Si ce n’est pas le cas, le permis ultérieur n’est pas accordé, même si la construction aurait pu être autorisée au moment de sa construction.

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La découverte de constructions non conformes peut avoir d’autres conséquences financières désagréables. Par exemple, l’assurance du bâtiment peut refuser de payer ou les locataires peuvent quitter immédiatement un logement non autorisé et résilier leur bail sans préavis. Le cas échéant, ils devront même se faire rembourser les frais de déménagement.

D’autres conséquences seraient une interdiction d’utilisation ou une demande de fermeture par les autorités, l’exigence d’une démolition ou d’une transformation sous forme autorisée.

Protection passive de l’existant

Ce n’est que dans des cas exceptionnels que s’applique ici ce que l’on appelle la « protection passive des droits acquis », qui rend possible une autorisation ultérieure même s’il est prouvé que le bâtiment aurait été conforme aux prescriptions architecturales en vigueur à l’époque.

Dans la plupart des cas, il y aura une nette diminution de la valeur de l’ensemble du bien immobilier, qui peut aller jusqu’à la réduction au seul coût du terrain, déduction faite des frais de démolition. Le cas échéant, des adaptations peuvent également être exigées par les autorités malgré la protection passive existante selon le droit de la construction actuel.

Dans la pratique, le coût de l’autorisation ultérieure peut donc être augmenté de frais supplémentaires :

Amendes
Perte de loyer et remboursement des frais de déménagement du locataire
Autorisation ultérieure de l’ensemble du bâtiment avec frais correspondants
Transformation, déconstruction, démolition de la partie non autorisée
dépréciation massive de l’ensemble de l’immeuble

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Exemple de coûts dans la pratique

Nous avons acheté une maison sur laquelle se trouve un carport qui n’avait pas été autorisé. Nous demandons à l’administration une autorisation ultérieure, car le carport est conforme aux dispositions légales en matière de construction. Pour cela, il nous suffit de déposer une simple déclaration.

Les coûts présentés ici se rapportent uniquement à un cas concret dans une région donné. Dans d’autres cas, les coûts pour l’autorisation d’un carport peuvent être nettement différents.

Qu’est-ce qui détermine le coût d’un permis de construire ultérieur ?

Ici, il faut prendre en compte :

quel a été le coût de production de la partie de bâtiment à approuver ultérieurement
quels documents supplémentaires doivent être obtenus pour l’autorisation ultérieure (taxes, coûts des plans, etc.)
si l’on a soi-même omis de demander l’autorisation
le coût des sanctions prises par l’administration (amendes, obligation d’obtenir une nouvelle autorisation pour l’ensemble du bâtiment)
les frais supplémentaires indirects (perte de loyer, remboursement des frais des locataires, frais de démolition ou de transformation, etc.)

Il vaut donc toujours la peine, surtout avant l’achat d’une maison, de vérifier si toutes les parties du bâtiment et les annexes ont effectivement été dûment autorisées. Sinon, en tant que nouveau propriétaire, on est soi-même dispensé de l’obligation d’obtenir une nouvelle autorisation ou de démolir et de transformer. Cela peut éventuellement entraîner des frais supplémentaires imprévus et élevés.

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En outre, on a alors acquis un bien immobilier dont la valeur a nettement diminué et, de ce point de vue, on l’a payé nettement trop cher.